Alterslast: Problematische Zukunft von Immobilien

Von Günter Schönfeld (Der Gastautor war langjähriger Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH)

Wohneigentum hat für die Deutschen einen hohen Stellenwert: 51 % der Bevölkerung sind Wohneigentümer. Der Anteil älterer Menschen über 65 Jahre liegt mit 58 % sogar noch darüber. Die Immobilie ist für viele der wichtigste Teil ihrer Altersvorsorge.

Gekauft und finanziert wird im aktiven Berufsleben, um später im Alter schulden- und mietfrei wohnen und den Lebensabend ohne Sorgen genießen zu können. Dennoch erfüllt sich dieser Wohntraum nicht für alle. Der Hauptgrund: Laufende Wohnkosten und regelmäßige Investitionen für Instandhaltungen und Modernisierungen können auf Grund zu geringer Alterseinkünfte und Vermögensrücklagen finanziell nicht im notwendigen Umfang aufgebracht werden. Welche Lösungen gibt es in diesen Fällen, damit das eigene Haus im Alter nicht zur Last wird?

Nur wenn Eigentümer ihre Gebäude regelmäßig instandhalten, also abgenutzte Bauteile durch neue und bessere ersetzen und zudem durch Modernisierungen den Gebrauchswert verbessern, wirkt sich das auf den Marktwert der Immobilie positiv aus. Daneben spielen noch der Standort, die Grundstückslage und die Kauf- und Mietnachfrage eine wichtige Rolle.

Zu den Wohnkosten gehören zunächst die Kosten für Heizung, Warmwasser und die Betriebskosten. Hinzu kommen Instandhaltungskosten. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäuser sollten daher regelmäßig und ausreichend finanzielle Vorsorge für Kosten der Instandhaltung und Modernisierungen treffen, sofern diese nicht aus anderen Vermögensteilen bedient werden können.

Konventionell gebaute Häuser haben heute in Abhängigkeit von der Qualität des Gebäudestandards eine technische Lebensdauer von 60 Jahren bis 80 Jahren. Drei Viertel des Gebäudebestands sind mittlerweile 40 Jahre und älter. Sie haben damit mindestens die Hälfte bis zwei Drittel ihrer Gesamtnutzungsdauer erreicht oder überschritten. Viele Bauteile müssen erneuert und die Innenausstattung auf zeitgemäße Wohnstandards gebracht werden.

Bei Teilmodernisierung von Einfamilienhäusern muss mit Kosten von circa 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gerechnet werden. Bei Vollmodernisierung mit Barrierefreiheit sind es deutlich mehr als 1.000 Euro pro Quadratmeter. Bezogen auf ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmeter Wohnfläche wären bei einer Teilmodernisierung (energetische Modernisierung und Sanierung von Teilbereichen) mindestens 80.000 Euro zu investieren und deutlich mehr als 100.000 Euro bei Vollmodernisierung.

Umfangreiche Modernisierungen bedürfen entsprechender finanzieller Rücklagen. Bei Eigentumswohnungen sammeln die Wohnungseigentümer regelmäßig eine Instandhaltungsrücklage an, die der Wohnungseigentümerverwalter verwaltet. Die Praxis zeigt jedoch, dass die angesammelten Rücklagen bei älteren Gebäuden, in denen häufig auch ältere Menschen leben, bei Weitem nicht ausreichen.

 

Die Hypothekenzinsen im Zeitraffer

(Effektivzins aktuell und in der Vergangenheit am gleichen Tag)

 

27. Februar 2017 5 Jahre

fest

10 Jahre

fest

15 Jahre

fest

Aktuell 1,06% 1,38% 1,85%
Vor sechs Monaten 0,91% 1,07% 1,51%
Vor einem Jahr 1,06% 1,35% 1,83%
Vor fünf Jahren 2,46% 3,03% 3,50%
Vor zehn Jahren 4,64% 4,69% 4,86%
 

Quelle: FMH-Finanzberatung (www.fmh.de)

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